“公证员，我们村即将改造安置，隔壁邻居常年居住在外，不准备重新建造房屋，所以就把他家老房子卖给我，以后拆了也由我建造。我想办个房屋买卖合同公证，请问该准备哪些材料？”昨天，单先生拿着双方签署的房屋买卖协议向东阳市公证处咨询。
从2017年起，东阳市为改善村民居住环境，建设美丽乡村，开展农村危旧房整治和拆除工作。随着旧房整治、拆除工作的进行，“心思活络”的个别村民想到了“生财之路”——买卖老房子。
连日来，常有人拿着土地证向公证处咨询不动产买卖合同公证事宜，在不能办理过户的情况下，希望通过公证途径达成交易。对此，公证员明确告知，我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
这里所指的老房子不是指不动产的新旧，而是指土地使用权属于集体所有性质的不动产，一般都位于各乡镇。为什么不能购买老房子？公证员向当事人进一步解释，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第四十三条规定，“兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施、公益事业建设经依法批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地。”
从上述规定可以看出，在集体土地上建设不动产，限以下3种用途：开办乡镇企业，用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设，农村村民建设住宅。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。此外，其他任何单位和个人进行非农业建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
国家法律法规及相关政策均严格控制农民集体所有建设用地使用权的流转范围。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；只有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形时，致使农民集体所有建设用地使用权依法发生转移的除外。”即，超出上述3类土地用途使用农村集体土地（含农村集体建设用地）的，必须依法办理农用地转用及征用审批手续，改变土地的所有权属性。否则用地及建设等均不受法律保护。
东阳市公证处提醒，购房需谨慎，要认清不动产性质，不要因贪图一时便宜，购买不能正常过户的不动产而承担风险。
| （责任编辑：杨奕） | |