自古以来，财产从上一代留给下一代，代代相传，子子孙孙无穷匮也，故而祖传的百年老屋并不少见。但是，我们都知道，如果被继承人没有立下遗嘱或遗赠扶养协议的话，其遗产应当按照法定继承，房屋的继承权并非只有子女有，其第一顺位继承人还有被继承人的父母、配偶。
因此，若要将房产完整的留给子女的话主要有遗嘱、赠与、买卖三种方式。那么，在这三种方式中，用哪一种方式将房产留给子女更好呢？
遗嘱，这是比较常见的一种方式，在遗嘱未生效前产权不发生转移，立遗嘱人百年后遗嘱生效，遗嘱受益人需办理继承及过户手续后产权才发生转移。
1、子女作为受益人，即使子女已婚，父母也可以选择只遗留给子女，作为子女的个人财产，不作为夫妻共有财产。2、办理公证遗嘱成本较低，暂不产生税收；遗嘱生效前，立遗嘱人可以更改；可以将遗产指定给子女所有，作为子女的个人财产。
1、不能马上过户；2、遗嘱生效后，子女还需办理继承手续。
1、税费遗嘱生效后，遗嘱受益人需要办理继承手续，继承房产需缴纳一定比例的印花税与登记工本费，部分省市已开始征收遗产税。
2、土地出让金及收益金：无
3、公证费
遗嘱公证按件缴纳公证费，遗嘱继承公证按房产标的的一定比例缴纳公证费，各地收费标准不同，具体请咨询当地公证机构。
1、子女作为受赠人，即使子女已婚，父母可以选择只赠与给子女，作为子女的个人财产，不作为夫妻共有财产；2、房屋的所有权即可发生转移；经公证后的赠与合同不可随意撤销。
1、赠与人与受赠人系非直系亲属的情况下，所需缴纳的税收比较高。2、通过赠与方式转让住房后，赠与人再次购买住房需3年（厦门市有此规定）。
3、受赠人无偿受赠房产后再出售的，按转让金额的100%计算增值，即受赠人取得房产时的价值按0元计算（厦门市有此规定）。
（各地税费可能各有不同，下文中以厦门市为例）1、税费
直系亲属赠与：印花税+契税，约3.1%（例外：公有住房直系亲属赠与，缴交比例为1.6%）；
非直系亲属赠与：个人所得税+印花税+契税，约23.1%。
2、土地出让金及收益金
直系亲属（父母、子女、配偶）可保留划拔，非亲属和非直系亲属转让份额在50%以内的，可保留，超过该比例的，公有住房补交土地出让金的比例为1%；拆迁安置房补交土地出让金的比例为4%；自建房补交土地出让金的比例为8%；划拨性商品房按每平方米20元补交土地出让金。
3、登记工本费
住宅的登记费为每本80元，非住宅为每本550元，多一本权证多10元工本费。
4、公证费
可自由选择是否进行公证，指定作为受赠人个人财产的，需办理公证，公证费按房产标的的一定比例收取。
1、双方签订买卖合同，过户后产权发生转移；2、子女作为买方，若子女已婚，该房产为夫妻共有财产。
3、税收简单，产权清晰，房屋所有权马上发生转移。
1、若子女已婚，无法指定只卖给子女，作为其个人财产。子女作为买方购买房产后，该房产为夫妻共有财产。2、受影响因素包括：买卖双方名下家庭住房数量、所交易房屋年限、面积、房屋登记用途、原房屋取得方式、原房屋取得凭证等。
（各地税费可能各有不同，下文中以厦门市为例）：1、 税费
住宅：涉及税费有营业增值税及其附加税、个人所得税、契税。约1%-9.6%；
如果是非住宅，还有土地增值税、印花税。增值税及其附加、个税、土地增值税可视情况申请差额缴税。
2、土地出让金及收益金以厦门为例：公有住房补交土地出让金的比例为1%；拆迁安置房补交土地出让金的比例为4%；自建房补交土地出让金的比例为8%；划拨性商品房按每平方米20元补交土地出让金。直系亲属赠与可保留。
3、登记工本费
住宅：80元/本；非住宅：550元/本。
4、公证费
可自由选择是否进行公证，公证费按标的金额的一定比例收取。
以上三种方式，对不同的人在不同的情况下，最优选也是不同的。但了解了这些后能帮你对于相关的规则有所了解，找到最适合自己的方法。更多相关文章敬请关注出国吧（www.ookk.top）。
